加息后续来了，美国房贷破7%

原文日期 2026-09-26 · Footnote Reader · 公开研究

9月16日，美联储加息25个基点。按直觉，加息已经落地，市场也提前交易了这么久，房贷总该稳一点了，但是结果正好相反。

加息落地后，房贷反而破了7%

9月24日，美国30年固定房贷平均利率升到7.03%，一年前还是6.30%。上一次超过7%，还是2025年1月，已经过去20个月。今年2月底，房贷利率一度降到5.98%，现在又重新回到了7%以上。

问题来了：加息已经落地，为什么房贷还在往上走？

因为美联储直接决定的是短期利率，30年房贷更直接跟着长期利率走。

9月23日到24日，10年期美债从5.11%升到5.18%，30年期从5.40%升到5.47%。也就是说，加息落地了，不代表长期借钱的价格就不动了。而当这笔钱真的贵到7%，变化就开始出现在楼市里。

8月，美国新屋中位价同比下降5.8%，销量却升到8个月高点；另一边，成屋价格已经连续38个月同比上涨，成交量却跌到14个月最低。

更有意思的是，新屋已经连续6个月比成屋便宜，8月两者相差3.54万美元。开发商也在主动让价：38%选择降价，66%提供各种购房优惠。

于是，一个很明显的反差出现了：新房价格在降，销量回升；成屋价格还在涨，成交继续走弱。

那7%的房贷，对一个普通买家到底意味着什么？换成月供就清楚了。

按8月中位成屋价42.91万美元、首付两成、贷款30年计算，利率7.03%，每个月要还大约2291美元。

一年前利率6.30%时，月供大约是2125美元。也就是说，同样的房子，现在每个月要多还166美元，一年接近2000美元。和今年2月5.98%的低点相比，每个月更是多了237美元。

这也就解释了前面的分化。房子还是那些房子，但买家每个月能拿出来还房贷的钱是有限的。利率越高，同样一套房，每个月要还的钱就越多。

如果房价还不动，能买得起的人就会越来越少；买家少了，房子自然也就更难卖。

所以，7%真正带来的压力，最后还是会回到房价上：卖家要么等得更久，要么在价格上做出调整。